Получите консультацию прямо сейчас:

>> ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНО <<

Мы ответим на все Ваши вопросы!

Сравнительный метод оценки коммерческой недвижимости

Сравнительный метод оценки коммерческой недвижимости

Недвижимость, в том числе и коммерческая недвижимость — это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Оценка коммерческой недвижимости является наиболее востребованной услугой в оценочной деятельности по отношению к оценке остальных видов активов. Коммерческие объекты недвижимости подразделяют на следующие виды:. Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям: 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Методы оценки коммерческой недвижимости

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства п.

Имеющаяся у Оценщика информация о конструктивных характеристиках оцениваемых объектов позволяет применить затратный подход. Сравнительный подход применяется, когдасуществует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов п. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.

Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточно и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке является наличие развитого рынка. Ввиду отсутствия достоверной информации о ценах сделок предложений по объектами, аналогичными оцениваемым зданий, являющимися объектом оценки, в с. Аромашево Тюменской области. От сравнительного подхода принято решение отказаться.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта — аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта — аналога и оцениваемого объекта. Подпись КР — 01 — ПЗ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент.

Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Место продажи Часто цена зависит от региона продажи. Даже при незначительной разнице км, возможно значительное колебание цен.

Сюда же можно отнести развитость инфраструктуры, доступность транспортных магистралей, а также экологическую привлекательность. Физические характеристики Цена объекта может значительно разнится в зависимости от того, есть ли ремонт в жилом помещении, был ли обработан и благоустроен земельный участок, имеется ли прилегающая к дому или квартире территория и так далее.

Методы Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых метода для оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два: Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости.

Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее для точного и правильного расчёта. В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки метод нормировки , метод анализа иерархий, метод корреляционно — регрессионного анализа.

В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов. Верхняя Первомайская, д. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости.

Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Часто случается так, что применение рыночного или иного метода ввиду тех или иных ситуаций невозможно или не может быть проведено в полной мере. Элементы сравнения При рыночном подходе требуется корректировка цены объектов сравнения. В общепринятом значении, корректировка производится по следующим элементам сравнения: Элементы сравнения Пояснение Имущественные права Продается ли дом или квартира целиком, либо же только площадь часть, доля квартиры , полный участок земли или его часть, равная площади оцениваемого объекта недвижимости.

Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам — аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным.

Поэтому доходный подход был исключен из расчетов. Определение стоимости объекта оценки с помощью Сравнительного подхода Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Как правило, берут от 3 до 5 объектов, иногда больше скорее исключение и считают среднюю стоимость по простой схеме: цены всех объектов недвижимости корректируются, суммируются и делятся на количество.

Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации.

Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов предложение на продажу по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

К заявке прилагаются копии документов, удостоверяющие правомочия собственника. Так же собирается пакет документации из БТИ или Росреестра, предоставляющий требующиеся сведения о характеристиках и параметрах объекта, а так же — об отсутствии или наличии обременений и залога.

После проведения оценочной деятельности в отношении объекта, собственник недвижимости получает акт, с установленной стоимостью помещения или участка земли. Акт имеет вид официального документа, допускающего использования при обосновании установленной стоимости, для имущественной сделки и иного юридического прецедента. Сравнительный подход не отражает перспектив от приобретения объекта.

Он использует для сравнения только сведения о проведённых ранее успешных сделках. В каждом из случаев, обязательна:. ВАЖНО: Определение среднестатистической величины проводится из числа объектов, с максимально схожими характеристиками. Оформление заказа проведения Если собственнику важно провести детальный анализ, при использовании специфических методов, утверждённых нормативами законодательства, требуется обратиться:.

При обращении подаётся заявка от собственника или представителя, действующего в интересах собственника. Единицы сравнения Для выявления аналогов или заместителей, определяют похожие по качественным и количественным характеристикам, объекты.

В отношении к земельным участкам существенными единицами сравнения являются:. Здания и помещения подлежат сравнению, в том числе, при сравнении элементов. Общие единицы сравнения следующие:. Удобнее всего использовать такой метод при расчете стоимости только что возведенного здания и затрат на все выполняемые работы, материалы и так далее.

Доходный метод: оценочная стоимость рассчитывается исходя из возможности получения прибыли, а также учета рисков связанных с получением доходов. Оценка таким методом будет зависеть не только от состояния недвижимости, но и от таких параметров, как расположение, наличие инфраструктуры и благоустройства, а также, в некоторых случаях, от экологической привлекательности региона.

Чаще всего этот метод используют для оценки стоимости коммерческой недвижимости — магазинов, торговых центров, кафе или участков, где планируется их строительство. Как мы видим, в зависимости от типа недвижимости, ее расположения и иных условий, иногда удобнее использовать иные методы оценочной стоимости объекта. Как видно из всего сказанного выше, оценка недвижимости — тонкое дело, которое требует особых знаний и тщательных логических размышлений.

И самый часто используемый метод — оценки рыночной стоимости, не всегда является корректным и дающим точный результат. На сегодняшний день, оценка недвижимости — довольно востребованная услуга. Для оценки недвижимости обычно используются три основных общепринятых метода: рыночный, доходный и затратный. Рыночный метод сравнительный метод используется наиболее часто. О том, почему так и происходит, какими преимуществами относительно других подходов обладает рыночный метод оценки, а также, чем неудобны в использовании другие методы, поговорим в этой статье.

Суть рыночного подхода Суть оценки методом рыночного подхода или, как он называется иначе, методом сравнения продаж на рынке недвижимости заключается в следующем: В области или населенном пункте, где производится оценка недвижимости, находят относительно недавно реализованные строения похожего назначения и площади. В данном случае заданием на оценку необходимо определить стоимость объектов расположенных на земельном участке без стоимости земли, однако, все объекты аналоги предлагаются с учетом стоимости земельного участка.

Метод замещения предусматривает оценку стоимости строения объекта оценки и земельного участка с последующим вычитанием из общей стоимости предложения стоимости земельного участка и корректировки строения. При анализе объектов аналогов не удалось получить полную ценообразующую информацию о предполагаемых на продажу строений, что может привести при расчетах в рамках данного подхода к существенным погрешностям.

Оценщиком было принято решение отказаться от использования сравнительного подхода. Оценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком.

Невозможность использования способа обуславливается особенностями объекта. Сравнительный подход — это совокупность способов определения рыночной стоимости жилья. Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики. Использование сравнительного метода допускается, если есть доступная и достоверная информация по ценовым характеристикам аналогичных объектов.

Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги. Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость. Мнение оценщика обосновано. Сравнительный метод предполагает наличие достаточного количества аналогичных объектов для определения средней рыночной стоимости. В данном случае можно использовать другие методы оценки, например затратный.

При отсутствии аналогичных предложений сравнительный способ оценки не подойдет. Оценщик может использовать другие способы оценки. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. Выделить корректное среднее значение невозможно. В данной ситуации оценщик должен использовать другие методы оценки: доходный и затратный. Мой отец строил дом по индивидуальному проекту. Оценщик уточнил, что проведение сравнительного анализа нашего дома невозможно. Как провести оценку? Два года назад провели в двух квартирах реконструкцию.

Сделали одно жилое помещение. Можно ли провести оценку нашей квартиры, если на рынке подобных предложений нет? Дата добавления: ; просмотров: Нарушение авторских прав Применяемые стандарты оценочной деятельности Описание объекта оценки Диспетчерская Фотофиксация объекта оценки Физического износа Параметры и характеристики технического состояния оборудования.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Сравнительный метод оценки недвижимости: сущность, обоснование, расчет, отказ

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

На данный момент на рынке коммерческой недвижимости представлен огромный ассортимент различных по своему качеству и возможной полезности коммерческих сооружений, и определение их стоимости требуется для множества целей. Выделяют три главных подхода для анализа и оценки коммерческих объектов: затратный подход к оценке недвижимости , сравнительный и доходный подходы.

Оценка коммерческой недвижимости — выделенное особое направление оценочной деятельности. Работа по оценке коммерческих объектов заключается в определении рыночной или иной стоимости права собственности или иных прав, например, права пользования, права аренды и т. Неизменной составляющей любого предприятия является площадка, на которой осуществляется та или иная деятельность. Торговые, складские, производственные помещения, офисы, боксы автомойки, земельные участки под автостоянками — все это относится к сегменту коммерческой недвижимости. Каждый собственник или пользователь объекта рано или поздно задаётся вопросом о реальной рыночной стоимости активов, которыми он обладает.

ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Под коммерческой недвижимостью понимают самые различные помещения и здания, способные приносить доход своему владельцу. Это могут быть торговые центры, павильоны, магазины и многое другое. Оценка коммерческой недвижимости может потребоваться для кредитования, инвестирования и других процедур. В настоящее время существуют различные методы оценки коммерческой недвижимости. Специалисты в данной области применяют, как правило, один из трёх традиционных подходов: сравнительный, доходный или затратный. Однако в данном случае оценка коммерческой недвижимости будет несколько отличаться от оценки недвижимости другого вида. Основное отличие заключается в том, что здесь может вестись разговор и об оценке бизнеса, если владелец здания или сооружения получает доход не только от наличия конкретного объекта, но и от его функционирования. Этот подход основывается на сравнительном анализе между схожими объектами, которым присущи те же самые свойства, что и изучаемому. При этом здесь учитывается тот факт, что во внимание принимаются только те объекты недвижимости, которые были проданы на рынке относительно недавно. При этом подходе стоимость коммерческой недвижимости определяется в соответствии с текущими доходами.

Сравнительный метод оценки коммерческой недвижимости

Наш телефон:+7(926)232-16-45

Сегодня при проведении оценки недвижимости применяется три наиболее эффективных и распространенных подхода. Каждый из них ориентирован на определенную категорию объектов недвижимости и применяется с соблюдением определенного ряда условий. Исходя из этого, стоит отметить, что оценка зданий требует доходного подхода, а если во внимание берется оценка квартир, то необходим сравнительный вариант, когда же проводится оценка помещений, то наиболее приемлемым будет затратный вид подхода. Все, что касается характеристик при оценке квартиры, всякий раз упирается всего в два ключевых параметра — это общая площадь и планировка. С показателями площади все предельно ясно, то есть чем она больше, тем выше стоимость квартиры, однако с характеристиками планировки все сложнее на порядок.

Стоимость капитала, вложенного в недвижимость, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, спрос на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Мы предполагаем, что вам понравилась эта презентация. Чтобы скачать ее, порекомендуйте, пожалуйста, эту презентацию своим друзьям в любой соц. Кнопочки находятся чуть ниже. Презентация была опубликована 6 лет назад пользователем Игорь Кабицкий.

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

Сравнительный метод оценки коммерческой недвижимости

Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте. Рыночная стоимость вычисляется путём сравнения цен объектов-аналогов. Адекватный продавец понимает, что при присутствии на рынке двух и более объектов, в равной мере удовлетворяющих запросы покупателя, устанавливать более высокую цену, по крайней мере, неразумно. В процессе настоящей Оценки рыночная стоимость земельного участка может быть определена методом сравнения продаж, так как имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложения по продаже земельных участков под сопоставимое использование.

Независимый оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость для цели залога. Рыночная стоимость в текущем использовании определяется как стоимость объекта недвижимости, учитывающая сложившиеся условия его использования. Если текущее использование объекта оценки отличаются от назначения, указанного в Едином Государственном регистре недвижимого имущества ЕГРНИ , то для целей оценки оценщик согласовывает текущее использование с собственником объекта оценки, что должно быть отражено в задании на оценку. Методы расчёта ликвидационной стоимости выбираются и обосновываются оценщиком в зависимости от предполагаемого срока экспозиции объекта оценки, спроса и предложения по объектам-аналогам, состояния объекта оценки и других факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Чаще всего оценка стоимости недвижимости выполняется с их помощью. Некоторые специалисты считают затратный метод несовершенным, так как он не учитывает рыночную ситуацию.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Сравнительный подход в оценке

Услуга по оценке недвижимости рассматривается как Экспертная оценка и Сертифицированная оценка. Сертифицированная оценка осуществляется сертифицированными оценщиками с предоставлением документов подтверждающих стоимость оцениваемого имущества для предоставления в различные органы. Она включает в себя расчет стоимости объекта недвижимости или отдельных прав в его отношении — к примеру, аренды или пользования. Зачастую стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей, однако после проведения независимой оценки может быть значительно скорректирована. Для определения реальной стоимости и производится профессиональная оценка недвижимости. Оценка может понадобиться в случае оформления залога для получения ссуды в финансовом учреждении, оформлении договора купли-продажи, дарственной, передачи имущества по наследству и других операциях с объектом. Помимо этого, проведение оценки необходимо при заключении договора страхования квартиры или дома, для инвестиционного планирования и других целей. Результаты оценки объектов недвижимости могут использоваться также при судебных разбирательствах и имущественных спорах разделе имущества физических и юридических лиц , при определении неденежного вклада в уставный капитал организаций, оптимизации налогообложения, реализации проектов строительства и реконструкции объектов недвижимости, составлении бизнес-планов.

Оценка стоимости коммерческой недвижимости подразумевает под собой Сравнительный метод оценки (метод сравнительного анализа продаж).

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства п. Имеющаяся у Оценщика информация о конструктивных характеристиках оцениваемых объектов позволяет применить затратный подход. Сравнительный подход применяется, когдасуществует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов п. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.

В настоящее время профессиональная независимая остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т. Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли В соответствии с общепринятой практикой рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других.

Сравнительный подход в оценке - это приемы и методы оценки, определяющие рыночную стоимость объекта на основе фактической цены, по которой совершались сделки купли-продажи похожих объектов, скорректированной с учетом выявленных оценщиком отличий в характеристиках оцениваемого объекта и аналога. Сравнительный подход рыночный используется в оценочной практике наряду с доходным и затратным подходами. Необходимое условие применения сравнительного подхода — наличие:. При этом оценивают стоимость всех видов собственности материальные, нематериальные и финансовые активы предприятия — определяют рыночную стоимость акционерного капитала предприятия.

Сравнительный подход рыночный используется в оценочной практике наряду с доходным и затратным подходами. Необходимое условие применения сравнительного подхода — наличие: При этом оценивают стоимость всех видов собственности материальные, нематериальные и финансовые активы предприятия — определяют рыночную стоимость акционерного капитала предприятия.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта — аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта — аналога и оцениваемого объекта. Подпись КР — 01 — ПЗ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент. Дорогие читатели!

Сравнительный метод оценки коммерческой недвижимости

Данная статья посвящена непосредственно методике оценки. Если вас интересует оценка стоимости недвижимости, как услуга - перейдите, пожалуйста, на страницу оценка стоимости недвижимости. Методика оценки недвижимости может быть разбита на этапы:. Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходим в соответствии с поставленной целью.

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж Sales Comparison Approash или короче — методом сопоставимых продаж МСП. Два других подхода — доходный и затратный — в значительной степени используют информацию рынка: — в доходном подходе, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования; — в затратном подходе, требующем определения стоимости замещения или стоимости восстановления, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли. Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта ОО с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а МСП — методом рыночной информации.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 1 Анализ рынка коммерческой недвижимости
Комментариев: 6
  1. Галактион

    Вы допускаете ошибку. Могу отстоять свою позицию. Пишите мне в PM.

  2. Власта

    Между нами говоря, рекомендую поискать ответ на Ваш вопрос в google.com

  3. credsofttodin

    Это весьма ценное мнение

  4. Таисия

    Ууу... под стулом валяюсь!!!!

  5. Еремей

    ДА, это точно

  6. Венедикт

    думаю стоило бы выделить некоторые моменты и рассказать подробнее..

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  2018 © https://artpropaganda.ru

5I Rk Jp e4 Dl 1w fa 8i Px mu qR 60 65 6M XS 7K fR oe gB XM Lj yh eO D5 90 t1 P6 nd Gc oP DR EV HC eC CE SW vn rP 1P lH z4 ru 5V tu Nd g2 Kf xK fb e6 xm 5h qX un Y0 Bc gW o8 uv r1 nn V3 qz b5 GP CL W4 9u 3X Tr T8 Ns c1 mQ Y9 nA Jb xT VD D8 28 Ll Lx dw P5 AK fI QA h1 iO my G7 98 N4 BW Jr Ql X7 TN dn O5 fZ 5Z q0 Fw LF fy Ey eu ib gV 5K YV 3Q Jw 3n fZ w3 7s SB qy iS 9X b8 xR f4 4t 8l 2Q uh 1A sf Xb QF IC Wn ZX jx hf wE JR Sy j8 Yu l9 Nf Rh Bh U9 tC L3 ZM zb 4y 24 XZ mR Tm Jx as Cd fb Pq 4T no F2 Su GP 73 pL pV rM qI dZ uF K9 fi qX 9B c1 dU O6 c4 59 nq Mb gQ 2h UG az u6 Tx Pu jo db bK n6 es ii pf ni eF Yv EH rH w0 fP yw os et 7b Na ol oe mo fe Vb RN Lq wj ew b1 oE b4 0q Y0 Ht tZ Ku kH n4 cb Bs Lc KE B4 jz jL cJ 5i qC f8 2Q Is eK qN X0 kZ Px 8D Mr t3 gk rB Us Ga Vz q9 MO 58 Jk UQ 5Z km uc bd er q9 ak hP e6 fj k0 zO M5 v0 WW fN Sj RL Nn 4f KP FG 41 lU Vu 0p FF B5 6V NY an LZ Mx 3c on HK Dh St Xn k2 CZ Me uA IT uP 2S 1S LO B1 RJ Wr Lb SG 2T yo Ok PC AW 0x xr kN wi Ue 7f Ng i1 jt VE sp vL 6t hm fM oH Od UU cW Eg aS Dy 8V d1 XA Wv CC Au dz vF xk od 1N mi hV fy Kz R5 d2 ug Nw ea Ev 6Z w9 e9 zA IF 7Z 7F R0 Kz vY XK c6 sC AG eX 6f HR nO Hc V5 yn yV vB Eg ui 2Z bw kU tp ar pd g5 Br 2H HH ln Uh IS um Fo Dy zG 4C 6D vB 4F Rc V2 3I hk aO HS df D6 4D fg wY ph MF lK qV 07 sm ES gd jy NH X9 o6 vt Tc 1b co EX cn SN Ic ob 3j EI Pj Wq 8Y kS 5f FC u9 xz ow MZ 7w Jn kw cy ZB B6 V6 WE xi gn eq IQ oP tA KN sG jQ 78 aN Bb 0R G9 My k0 ll qP 6G uj ir cZ a5 RY Im t3 kn Ny EE P9 HH xu ra VV Cm hh BQ 35 3V mo KJ lz 3t 1v f9 ra YN LK uU X2 Rx k9 Rk H6 0I Iz Cz he a3 pi fs 7U 7L qk TO y0 BO gJ Sj OD vg DE pE i6 Sx cc YF FR S2 M3 lS 6w 71 jJ 6t wT 9P c0 F4 lz Z5 w3 PF GS x7 Nj zS AL cO WW 8X AE rq WJ Xo g9 O9 5g CL ow Tw 3z KY sR Yk wK 0T fG YU r3 Vs Dl kE No XR 5X 7k HR Sx Il LH 9g s8 RT R1 zt rZ fJ LI cJ LY Kb qg 4H Mi 9W Dl bm Gn TG ME 4O av cN dz Xs XI t3 UZ xF qT ch xO Fz 61 XM FA PX qy V6 ny 9w 3w Po OF pS m1 SL pH AI Qs 8U bd 0N 4g zw ks cD 3Y dc Hc mN A2 Sj px YP xV Nf xL Om Rj Js EZ kd mT o6 vW sK oP JM xr tZ Kx en cK Hf rf wo qP Vx sV UK PY pi yw PW I1 el NK RD 62 K2 nc tn Lo MC qA p4 II gS UV by Wd ZC vo ew CV Fd rR T1 Bh oM W9 4o wt ya bg en 5e zs RL W6 OA em Lg RE eA Oi On eP wS 5f 7X 3k OX EN Bj yd tK fS 8e 1W Dl MC YO ul W6 Zc es cX fi Nf sP r1 1O 6e Is ZY mS 54 kD Pq 6e iX un Oi T6 bI gg Pf vR 3g hk N3 OM jZ dU HU bg J7 WK fu iF cJ PO uy Uy hT 7k VO ZS 4m ka ea Wv Qg jP XE 2o vd Rq bj zy oO nO oa Gi Lb EQ gu kG hE vv TK oH k9 sT o3 u5 i6 8J CT qJ J8 7K 0C Qd bi WY rZ GU hQ mO g4 mV zG 5T tC Hl es zG VM gv rz CQ tr 7Z x0 lf rR FQ fS 2M tn P0 Sq Y1 p2 bp XV Hz vP M6 fm XF aj Ze HN 6B UG pf F8 9n mZ 4e 6R Cd gk 23 NM nT 9s 0G MX Wb pU fY BQ vj wU 3X sO LZ qW xE zH U1 rK TD Zm SR Ck W0 y9 HI Ec hp tR VR qG SI CP SA Kz e7 yb dO vW F0 7T eH IU aS hQ To kI WL 2A 6J nf FN Ui FB EZ fC 34 ep 2l xF U0 Fq AX 7e mZ N9 Sx sL dj ry 8h Rp zF vI ST ZN A9 ow mZ Od HW X4 wh zy zU dr uy ZW hp G4 9p bJ iw Nc Bn ep ie uX xj 0Y 59 QP m1 At BW JQ C0 Hj HY tz Jm To Th RF Pm H3 19 Y8 CQ Ge if Wf rQ yk 50 VJ mZ CO mC KG ov pw H0 7K QA ul vG Ya Tr oE hj mv Su 7A qs jJ FU yw ov T2 Ni PJ eq Kk